港联证券多地物业新规元旦施行精准施策规范创新并重

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　　本报记者张芗逸

　　12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议（以下简称“会议”）在北京召开。会议提出，实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。

　　中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受《证券日报》记者采访时表示，规范物业管理市场、提升物业服务质量是当前重要的政策方向，具有深远意义，既有助于稳定住房消费预期，也能推动房地产市场从“重开发”向“重运营”转型。

　　规范物业服务

　　实际上，为提升物业服务质量，北京、深圳等地近期密集出台物业服务新规，以精准施策破解行业痛点。例如，自2026年1月1日起，北京将每半年开展一次住宅项目物业企业综合评价，综合评价结果作为行政主管部门对企业进行差异化监管的依据；深圳则优化了物业专项维修资金管理，调整超10万元项目强制造价审核规则，赋予业主大会更多自主决策权，以回应“维修资金使用难”的民生诉求。

　　12月19日，北京市住房和城乡建设委员会等多部门联合发布《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》（以下简称《办法》），规范物业服务企业从业行为，提升物业服务水平。

　　该《办法》适用于北京市行政区域内住宅项目物业服务企业的综合评价及管理工作，明确了综合评价的评分规则、评价程序、评价周期、指标体系以及结果发布和运用。《办法》旨在通过建立完善本市住宅项目物业企业的评级制度和评价档案，定期开展对物业企业的综合评价，评价结果为广大业主选聘物业企业和行政部门开展差异化监管提供参考。

　　今年5月份，北京市人民政府办公厅曾印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025—2027年）》，其中要求，建立住宅项目物业企业综合评价体系。适时出台住宅项目物业企业综合评价管理办法，对全市住宅物业企业进行评价打分，并将评价结果向社会公布，为业主自行选聘物业企业提供参考。

　　彭雨分析称，北京等地设立的综合评价体系，通过设置清晰的量化指标开展评价，为政府实施分类监管、精准施策提供了客观依据，从而引导行业向标准化、规范化方向发展。

　　今年以来，江苏、湖南、山西等多地已出台政策，推动物业服务行业高质量发展。此外，今年6月份上海市房屋管理局发布的《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》也提出健全“6+N”信息公开机制、实施“四个提升”推进服务升级、健全“四个机制”促进长效监管等举措，进一步规范住宅小区物业服务行为。

　　创新资金来源

　　“物业服务直接关系居民日常生活体验，提升服务质量可有效解决设施维护、环境治理、安全管理等方面的问题，增强居民幸福感与社区归属感。”彭雨表示，物业服务企业是社区治理的重要参与者，专业化、规范化的物业服务能减少矛盾纠纷，促进社区和谐，助力构建“共建共治共享”的基层治理体系。对企业而言，优质的物业服务有利于提升业主满意度与忠诚度，从而提高物业费收缴率与续约率，促进企业经营效益增长。

　　“物业服务与老百姓的急难愁盼问题紧密相连，关乎日常生活，这无疑是物业服务质量提升的重点方向。从物业行业自身来看，当前也需要将提高效率与质量作为关键内容。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此外，物业服务质量背后涉及物业维修基金与房屋体检的资金来源创新问题，各地正在推进相关工作。

　　彭雨建议，未来可加大政策引导与资金支持力度。如将物业服务提升纳入老旧小区改造、完整社区建设等项目的专项资金支持范围，并通过财税优惠、金融扶持等措施，激励物业企业开展节能改造、适老化更新等工作，促进行业可持续发展。同时，也应推动政策协同与精准落地。针对不同城市、不同小区类型的差异化需求，加强政策细分与场景化设计，推动物业服务政策与城市更新、老旧小区改造等重大举措有效衔接，实现分类指导、精准施策。

　　“物业费科学定价问题以及如何让老百姓更好地感知到服务质量的提升，是提升物业服务质量的核心要点。”严跃进表示，当前各小区出现了外卖进小区、电梯占用等新的物业服务内容，这些都属于新的物业服务范畴。未来应结合市场反馈较多的诉求，更好地开展相关工作，提升物业服务水平。

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